रियल-इस्टेट बिक्री कुछ भी नहीं; कीमतें जहाँ-की-तहाँ

कुछ समय के पश्चात मैं अचल-संपत्ति (रियल-इस्टेट) पर फिर कुछ लिख रहा हूँ। इस अंतराल की एकमात्र वजह रियल-इस्टेट क्षेत्र पर डाटा यानी आँकड़ों की भारी कमी का होना है।

हाल ही में, रियल-इस्टेट कंसल्टिंग फर्म प्रॉपइक्विटी ने कुछ रोचक आंकड़े जारी किये हैं। इससे मैं रियल-इस्टेट विषय पर फिर से कुछ लिखने को प्रेरित हुआ हूँ।

इन आंकड़ों के अनुसार, जनवरी और मई-2017 के बीच की अवधि में देश के कुल 42 प्रमुख शहरों में आवास की बिक्री 41 प्रतिशत से घटकर 1.1 लाख हो गई। जबकि, 2016 में इसी अवधि के दौरान, आवास की बिक्री 1.87 लाख थी।

दिलचस्प बात यह है कि नये आवास-प्रोजेक्टों की लॉन्चिंग की संख्या में भी भारी कमी आयी है। आँकड़े भी इसको साबित करते हैं: चालू वर्ष के पहले पांच महीनों में नये आवास-प्रोजेक्टों का शुभारंभ 62 प्रतिशत घटकर 70,450 इकाइयों पर आ गया। इसके विपरीत 2016 में इसी अवधि के दौरान यह आँकड़ा लगभग 1.86 लाख का था।

नये आवास-प्रोजेक्टों का शुभारंभ रियल-इस्टेट में निवेशकों की भूख का अच्छा संकेत देते हैं। इस पैमाने पर एकदम साफ है कि नये आवास-प्रोजेक्टों की संख्या में भारी कमी आयी है। फिर वाजिब सवाल उठता है कि रियल-इस्टेट में हो क्या रहा है ? पहली बात, बिल्डरों के पास आवास बिकने के लिए तो तैयार पड़े हैं, मगर लोग खरीद नहीं रहे हैं। दूसरी बात, लोग निर्माणाधीन प्रॉपर्टी में भी रुचि नहीं दिखा रहे हैं, जहाँ पर निवेश से ऊँचा रिटर्न प्राप्त होने की प्रवृत्ति दिखायी देती है। ऐसा क्यों हो रहा है?

आमतौर पर, किसी भी रियल-इस्टेट डील का एक महत्वपूर्ण हिस्सा कालाधन होता है। इसका मतलब कि किसी रियल-इस्टेट डील में लेन-देन का एक महत्वपूर्ण हिस्सा नकदी के रूप में होता है; जो हाथ बदलता है, और जिसका कोई रिकॉर्ड नहीं होता, यह नकद कालाधन हो सकता है- जिस पर कोई कर नहीं चुकाया गया होता है। या यह सफेद धन भी हो सकता है, जहां कर का भुगतान किया गया है; लेकिन जो अब काला हो रहा है।

जनवरी से मई 2017 की अधिकतर अवधि में वित्तीय-प्रणाली में पर्याप्त नकदी नहीं थी। यह 8 नवंबर, 2016 को प्रधानमंत्री नरेंद्र मोदी द्वारा घोषित नोटबंदी की वजह से था।

चित्र-1 पर नज़र डालें: यह 4 नवंबर, 2016 (नोटबंदी की घोषणा से कुछ दिन पहले) और जनवरी-मई 2017 के बीच हर सप्ताहांत में प्रचलित-मुद्रा के बीच की खाई को दर्शाता है।

चित्र-1

चित्रे-1 हमें क्या बताता है? 6 जनवरी, 2017 को प्रचलित-मुद्रा , 4 नवंबर, 2016 को कुल प्रचलित-मुद्रा का करीब 50 % थी। इसका मतलब था कि यह अंतर लगभग 50 फीसदी का था। तब से, परिसंचरण में मुद्रा हर हफ्ते बढ़ती जा रही है, जैसा कि भारतीय रिजर्व बैंक ने मुद्रित किया है और वित्तीय-प्रणाली में रकम डाली है, और इससे अंतराल कमी आयी है। इसलिए, 26 मई, 2017 को कुल प्रचलित-मुद्रा की मात्रा , 4 नवंबर, 2016 की प्रचलित-मुद्रा का करीब 83% थी। यह देखते हुए, अंतर लगभग 17% तक की कमी आयी।

इससे हमें क्या पता चलता है? यह हमें बताता है कि लोगों को नकदी में लेनदेन करने के लिए वित्तीय प्रणाली में पर्याप्त नकदी नहीं थी। यह देखते हुए, लोग नकदी में किसी भी अचल-संपत्ति में कालाधान का भुगतान करने की स्थिति में नहीं थे। इसका अनिवार्य रूप से मतलब था कि वर्ष के पहले पांच महीनों में रियल-इस्टेट लेनदेन ठप हो गया और इसमें 41% की गिरावट आयी।

चित्र से हमें इस बात का भी पता चलता है कि जो लोग अचल-संपत्ति बेचने के इच्छुक थे, उनमें से 100% सफेद राशि में लेनदेन करने के बजाय, चुप मारकर बैठना ही अच्छा समझा। जबकि उम्मीद की गयी थी कि नोटबंदी के बाद लोग सफेद राशि में लेन-देन करेंगे।

मार्च 2017 के अंत तक वित्तीय-प्रणाली में , 4 नवंबर, 2016 की प्रचिलत-मुद्रा की लगभग 75% मुद्रा थी। इसका मतलब यह हुआ कि रियल-इस्टेट लेनदेन के हिस्से के रूप में काले धन का भुगतान करने के लिए पर्याप्त पैसा था। फिर भी लेन-देन नहीं हुआ। इस अवधि के दौरान नये आवास-प्रोजेक्टों की संख्या में 62 प्रतिशत की गिरावट दर्ज की गयी।

इसका एक जवाब वित्तमंत्री अरुण जेटली के इस साल के बजट में लाये बदलाव में मिलता है। पिछले वर्ष तक, स्वयं के कब्जे वाले घरों को वित्तपोषित करने के लिए लिये गये होम लोन को कर योग्य आय के खिलाफ गृह ऋण पर ब्याज के लिए 2 लाख रुपये तक की कटौती की अनुमति दी गई थी। गैर-आत्म-कब्जे वाले घरों को वित्तपोषण के लिये गये होम लोन के लिए, कर योग्य आय पर आने के लिए होम लोन पर कोई भी ब्याज काटा जा सकता है। वास्तविक किराया (अगर घर को किराए पर दिया गया था) या काल्पनिक किराया (यदि घर किराए पर नहीं था, लेकिन किराए पर लेने वाले घर के मालिक को किराए पर लेने की संभावना थी, तब तक) इसे अनुमति दी गई थी, यह इसके खिलाफ समायोजित।

आमतौर पर, उच्च घर की कीमतों को देखते हुए, इन दिनों होम लोन पर ब्याज का भुगतान, किराये पर दिये आवास पर प्राप्त किराये से अधिक होती है। यह अनिवार्य रूप से यह सुनिश्चित करता है कि दूसरा घर खरीदकर, व्यक्ति भारी कर कटौती बना सकते हैं और अपनी कर योग्य आय को नाटकीय ढंग से नीचे ला सकते हैं । कॉरपोरेट भीड़ ने दूसरे और तीसरे घरों की खरीद के साथ इस विसंगति की बड़ी सफलता का इस्तेमाल किया, क्योंकि वे पदानुक्रम ऊपर गए और इन घरों को खरीदने के बाद, उन्होंने आवास को खाली रखा, इस तरह घरों के लिए किराया उपलब्ध कराने की कमी पैदा हुई।

अपने बजट भाषण में वित्त मंत्री अरुण जेटली ने सभी कटौती (स्वयं के लिए और साथ ही गृह ऋण के माध्यम से वित्त पोषित अन्य घरों के लिए) को 2 लाख रुपये तक सीमित कर दिया। मूलतः यह सुनिश्चित करता है कि घरों के लिए कर कटौती बनाने का बाजार अब प्रभावी ढंग से समाप्त हो गया है। यह एक अन्य कारक है जिसने मूल रूप से यह सुनिश्चित किया है कि इस वर्ष के पहले पांच महीनों में पूरे घरों और साथ ही निर्माणाधीन संपत्ति की मांग नाटकीय रूप से नीचे आ गई है।

नियमित पाठकों को पता होगा कि मैं यह कुछ वर्षों से सिफारिश कर रहा हूं। असाधारण उच्च घर की कीमतों के युग में, लोगों को बड़े पैमाने पर कर कटौती से लाभ उठाने के लिए घर खरीदने के लिए प्रोत्साहित क्यों करना चाहिए। इसके अलावा, जो एक से अधिक घर खरीदते हैं, वे बिल्कुल गरीब नहीं होते हैं इसलिए, उन्हें इस तरह क्यों फँसना है? तो, आखिरकार कई वर्षों के बाद इस विसंगति को शुक्रिया से समाप्त कर दिया गया है।

यह हमें लेख के आखिरी और सबसे महत्वपूर्ण बिंदु पर लाया है: हालांकि, अचल संपत्ति की बिक्री और संभावित बिक्री में नाटकीय रूप से गिरावट आई है। कीमतों के मोर्चे पर क्या असर पड़ा है? नेशनल हाउसिंग बैंक ने अपनी रीयल इस्टेट इंडेक्स, आरईआईडीएक्स को फिर से शुरू किया। प्रेस विज्ञप्ति के अनुसार: "जनवरी-मार्च, 2017 के लिए एनएचबी रेसिडेक्स ने खुलासा किया कि चल रहे निर्माण की कीमतों के लिए वास्तविक बाजार मूल्यों पर आधारित आवासीय संपत्तियों के मूल्य सूचकांकों ने पिछली तिमाही में बढ़कर 47 शहरों में से 24 में सूचीबद्ध किया है जिनमें शामिल हैं जयपुर , चेन्नई, लखनऊ, गुवाहाटी, हावड़ा, हैदराबाद, बिधाननगर आदि दिल्ली, फरीदाबाद, चंडीगढ़, पटना और नासिक आदि में कीमतों में गिरावट आई है। "

यह हमें बताता है कि भारत भर में कीमतों में व्यापक रुझान कहीं भी नहीं है। पूरी कीमतों पर ज्यादा नहीं बदला है। यह हमें क्या बताता है? यह हमें बताता है कि बिल्डरों में जमे रहने की शक्ति है। 2002 और 2011 के बीच अचल संपत्ति में तेजी के दौरान उन्होंने जो धनराशि बनाई थी, उन्हें टिके रहने की बहुत अधिक शक्ति प्रदान करती है।

इसके अलावा, कई रियल इस्टेट कंपनियाँ राजनीतिज्ञों के लिए काम करती हैं। ऐसे में कीमतों में कटौती कर नेताओं को परेशान करने की कोई जरूरत नहीं है। कम कीमतों पर घरों को बेचने के बजाय चुप मारकर बैठे रहना बिल्डरों के लिए अच्छा है, और वे वही कर रहे हैं।

इस के साथ परेशानी यह है कि वे जितना समय लेते हैं, कीमतों में सुधार नहीं होगा अर्थात कीमतों में नाममात्र की गिरावट नजर नहीं आती है। लेकिन अगर हम विगत वर्षों में मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हैं, तो काफी हद तक गिरावट दिखायी देती है।

बात यह है कि इतनी गिरावट पर्याप्त नहीं है। अगर अचल संपत्ति के बाजार को पुनर्जीवित करना है, रियल एस्टेट की कीमतों में वास्तविक गिरावट की आवश्यकता है। रियल-इस्टेट को खस्ता हालत से बाहर निकालने का यही एकमात्र रास्ता है।

यह आलेख मूल रूप से यहाँ पर (अंग्रेजी में ) प्रकाशित हुआ है।

विवेक कौल, ‘द विवेक कौल् ’स डायरी’ और ‘द विवेक कौल लेटर’ के संपादक हैं। विवेक मार्च 2015 में प्रकाशित Easy Money: The Greatest Ponzi Scheme Ever and How It Is Set to Destroy the Global Financial System नामक पुस्तक-त्रयी (ट्रिलॉजी) के लेखक हैं। उनकी ये पुस्तकें ई-कॉमर्स वेबसाइट ऐमज़ान पर बेस्टसेलर रह चुकी हैं। विवेक की नवीनतम किताब India’s Big Government - The Intrusive State and How It is Hurting Us है।

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